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俄羅斯與烏克蘭外長將於土耳其展開談判，烏克蘭總統澤連斯基表示不再尋求加入北約。另方面，阿聯酋及伊拉克表示願意增產，國際油價急回，紐約及布蘭特期油挫逾12%，多個消息均令美股昨晚向好。道指收報33286點，升653或2%；納指收報13255點，升460點或3.59%；標普500指數收報4277點，升107點或2.57%。 歐美股市急升，港股連跌四日累挫1839點後，預期今早有望反彈；惟俄烏戰事持續，談判尚未有突破，還需看事態發展，短期阻力為21000點關口。 信義能源伺機吸納 近年內地積極推動綠色能源發展，光伏發電量佔比將逐年提高，信義能源(3868)在行業中擁一定競爭力，相信可成為主要受惠者。集團為純太陽能電場營運商，擁有穩健的發電項目組合，2019年5月從信義光能(968)分拆上市，擁有優先權從後者收購新建成的太陽能發電場。 截至2021年12月底止，太陽能發電場項目總核准容量按年增長36%至2494兆瓦，其中1724兆瓦屬上網電價政策，770兆瓦屬平價上網政策。集團於上網電價政策下的太陽能發電場項目，全部於去年底前獲列入清單，意味該等項目已符合獲得政府補貼的資格，直至條款所指的20年補貼期結束。 中國光伏行業自2019年起由上網電價政策，改為平價上網或競價上網政策。根據國家發改委能源研究所公布的《關於2021年新能源上網電價政策有關事項的通知》，競價上網政策已於2021年起終止。平價上網政策對信義能源有利，可消除延遲收取支付補貼及分配的不確定性，亦令集團從正在營運的太陽能發電場項目產生穩定現金流。 信義能源去年業績理想，年度純利按年增加33.7%至12.3億港元，營業額上升33.4%至23億港元，毛利率增加0.7個百分點至73.1%，主要受惠於太陽能發電場組合對收益的貢獻增加。。 內地去年10月公布《2030年前碳達峰行動方案》，2025年非化石能源消耗比重達至20%，2030年比重進一步升至25%，2030年前達到碳達峰的目標。隨著此等目標的出台，相信低碳及零碳能源產業發展將受到推動，並對集團產生新的機遇。集團去年盈利符合預期，年度派息增長20%至0.174港元，股息率逾4厘，在現時低迷的市況下，顯得格外吸引。由於派息可預見性及持續性高，配合資產擴張提速，建議可伺機吸納。 撰文：蔡向成 – 元富證券（香港）研究部經理

上一篇說到美國加息對香港樓巿影響的文章，主要提及到會引致一個香港加息的原因，這篇我們重點在分析加息對香港樓市的影響。很多朋友都可能會覺得，加息會引致樓宇業主的借貸成本上升，從而引致樓市的負面影響。 香港的樓宇按揭主要分為H按及P按，而H按是以香港的銀行同業拆息來定價的，如果香港的同業拆息由低位回升，也就意味着很多按揭借款人的每月還款金額會明顯上升。雖然有限制機制，當香港銀行同業拆息升至一定水平後，便會按最優惠利率來鎖定，然而，加息會令到使用H 按淨息按揭的業主每月供款增加，從而引致樓價下跌這件事是明顯的一個原因。 加息不是唯一影響樓巿的因素 然而，事情真的這麼簡單嘛？上文我已經提及過，加息其實反映了兩件事： 經濟是進步的，因為社會經濟的進步，人們的購買力上升，故此更多人能負擔到貴一點的物業， 在這情況下， 加息其實是反射了對樓巿利好的因素。 通脹的問題加劇，各種物價都上升，例如建房子的木材、鋼材都上升了，而且由於房屋是必需品，而且香港的房屋現在仍處於供不應求的情況下，通脹其實也會利好樓巿。 上面兩點你就能看出，加息其實不一定會不利樓巿。以2015年至2019年的美國加息周期來看， 當我們拆息跟著上升的時候，其實本港的樓價也上升了接近三成。 通脹與加息 在這兒容我補充一點有關於通脹與加息的關係： 上周美國聯儲局主席鮑威爾出席國會聽證會時，由於油價飆升，可能會令通脹水漲船高，故此有必要在3月加息25個基點，並有必要時，會在今年內持續加息，下次會議將確定縮表的進度。 其中，造成通貨膨脹的一個基礎因素是，政府一直在印銀紙，造成巿面上流通的貨幣實際的購買力下降。從而引發物價上升。 在貨幣體系中，銀行要發行貨幣，便需要在先行有相等價值的黃金儲備，但如果政府為了刺激經濟，在沒有增加黃金儲備的情況下不斷發行貨幣，便會引致每張貨幣的購買力下降。 例如從前香港一蚊便能買到一碗雲吞面，現在卻要數十元才能買到。 簡單點說，就是巿面上太多貨幣流通，故此，加息能迫使一部份資金留入金融體系，例如國債，因為回報高了，從而減少貨幣的供應量，以引致物價下調的結果。 我曾經提及過，迫使香港跟隨美國加息的原因，是因為聯繫匯率，港元和美元掛鈎了，為了維持聯繫匯率，所以香港政府在很多情況下都會跟隨美國加息。 但是，只要一天加息的幅度追不上通脹，又或是經濟發展的速度，即使是加息也仍然是在負利率的情況下， 其實樓巿仍然繼續上揚。 更別說，其實香港也有機會跟隨美國加息，這情況，在過去便曾經發生過。 歸根到底，影響香港樓市的物業價格，其實主要都是我們的經濟如何，故此在與美國加息的陰影相比下，其實真正影響我們的，是我們香港的經濟情況現在到底發展的怎樣，例如已經有很多人都會覺得在疫情緩和以後，樓市將會迎來報復式的反彈。 疫情以後，其實香港的經濟正向兩極化發展，能夠在這一個事件裏面逆流而上的人，便會累積很大的購買力，而他們的這些物業購買力，在疫情緩和、社會恢復正常的時候，便會一次過爆發出來，從而引起樓市的小陽春，而當然，有很多人，其實經歷了這一次的疫情，其實便會元氣大傷，可能需要賣樓套現。 但我之前也說過， 香港人， 在經歷了沙士以後，其實也大致懂得怎樣面對疫情。 故此，不顧價格、恐慌性的放出物業的情況不會出現，始終，在疫情時以數十萬放出的物業現時值數百萬的情況，整個香港都見証了。 因此與恐慌性拋售相比，更有機會出現的是恐慌性購． 短期內，即使是因為疫情引致大家蝕錢，從而不得不放出物業套現的情況有機會出現， 但對樓價並不會太大影響。 反之，前幾天當財爺發消費券時，有人提及到，“店鋪都關門大吉了，還不如派現金”的情況更令人擔心。 因為失業情況太差，而引起的經濟下調才是長遠影響樓巿的關鍵。

隨着最新一輪的財政預算案2022年推出，政府進一步放寬樓宇的按揭保險計劃，現時按新修訂的按揭保險條例下， 1000萬元以下物業按情況能夠申請最高九成按揭。俗稱「林鄭PLAN」，是指2019年修訂按揭保險條例，將九成按揭的上限提升到800萬，較持續了多年只有400萬以下的物業、用家必須是有固定入息的首置客、並能通過壓力測試，供款不可多於佔入息55%的條件，才能申請九成按揭的條款寛鬆很多。 隨著新按保條例於2022年2月23日生效，將大大的刺激香港的樓巿。筆者自己估計，當疫情有所緩解後，香港市民累積的購買力被釋放時，樓市將會迎來一波陽春。 以下，就讓筆者為大家作一個舊有政策和新政策的對比吧： 能借到九成按揭的物業價格上限由400萬-800萬上調至1000萬。 能借到八至九城按揭的物業價格，由800萬到900萬上調至1000萬至1125萬，貸款上限由720萬上升至900萬。 能借八成按揭的物業價格，由900-1200萬，上調至1125萬-1920萬，貸款上限為960萬。 新財政預算案  樓價 16M 可以借60% 13.71M 可以借70% 1,000萬或以下高達9成按揭 1,200萬或以下高達8成按揭 1,371萬或以下高達7成按揭 1,600或以下高達6成按揭 1,920萬元以下貸款額上限高達960萬元 能做高成數按揭的物業樓價提升了，除此以外，其他限制條件，例如樓按申請人需要是首次置業的身份、以及必須有固定收入這兩個條款也已經放鬆了。 在新條款下，只要按揭申請人在供款比率上限，能通過50%，即使他不是首次置業 （首次置業即購入物業時名下沒有擁有另一間物業）的身份、沒有固定收入，也能成功申請到高成數樓按。 但事實上這樣將會大大的刺激了1000萬元以上的樓宇市場。 舉個例子，在舊制2月23日以前，如果你想要購入一個1100萬的單位，最多只能夠借到五成按揭，也就是550萬 ，但在新制下，現時一個1,100萬的單位，最多能借到八成，你只需要有220萬首期便能成功買到樓了！ 與以往相比，需要付出的首期少了足足330萬，這將會大大刺激1000萬以上的物業巿場。而今次的升浪預計最主要會集中在1000~1900萬左右的物業，因為政策定點利好。 之前一次放寛1000萬內可以做8成按揭的政策，升得最好的樓是500~900萬內的物業，因為按揭的範圍利好。而今次應該會到1000萬~1900萬左右的物業。 當然，在現時的情況底下，也不能只看樓市的利好因素，例如加息以及疫情影響，也會對香港的樓市造成一定的影響。 例如銀行會否收緊按揭批核？事實上，隨着最近疫情的衝擊，銀行的確會收緊按揭的批核，特別是重點被疫情影響的行業，例如餐飲業等等，銀行對他們的按揭審核將會更為嚴格，因為很多人都會被迫放無薪假，這樣也會影響他們用作計算固定收入的金額。 當然，疫情下對香港的經濟打擊，也會影響樓價。但這個打擊，通常都比較暫時。在疫情緩解後，累積的購買力一次爆發時便又會遇上波小陽春。 另一方面，外圍都在傳要加息，甚至有些國家傳出了2022將會加息六次的消息，當然會影響樓價，最簡單的，加息會令按揭成本增加，從而不利於樓巿。 短期內，加息令到資金成本貸款成本增加，也會在另一方面抑制樓市的上升。然而我們也需要了解，加息另一方面也意味着經濟的復甦，其實是一個好的訊號。 當加息兩三年後，樓巿也會再次慢慢增長。而事實上，在過去數年，疫情發生期間，各國為了刺激經濟不斷地在印銀紙，這也同樣引致通貨膨脹，作為必需品之一的樓宇，其實在這當中是屬於一個較為穩定的投資。 短期內，加息對股巿、科技股、初創公司的影響會較大，但對必需品的影響會較小，在這情況下，我還是對香港的樓巿保持一個穩定而樂觀的態度。